老旧小区水电改造与防水漏水诊断 SOP：一次搞定“找不到渗漏点”的顽疾

一、勘察与工具

记录：渗漏位置、时间、天气、上层住户信息；

工具：热成像仪、听漏棒、测距仪、压力表、堵漏气囊、荧光剂、烟雾测试器；

原则：先排结构、再查管路、最后看表面装饰。

二、分区排查

1）厨卫间：

看立管与横支，检查地漏、水封是否失效；

马桶底法兰密封、沉箱是否有积水；

墙体空鼓与渗色。
2）阳台：

落水口与地漏高度；

推拉门下槽与门槛石。
3）屋面：

保温层与找坡层；

天沟、檐口、女儿墙压顶。
4）地暖/采暖管：

压力表 0.6–0.8MPa，观察 30 分钟压降。

三、验证方法

闭水试验：厨卫/阳台蓄水至 20–30mm，24–48 小时不渗；

打压试验：PPR/地暖系统按规范压测；

荧光剂法：适用于找不清路径的渗漏；

热成像：发现“冷桥/水迹”异常区域；

烟雾法：适用于排风管串味与地漏反水。

四、修复与工艺

厨卫防水（沉箱/非沉箱）：

基层清理 → 阴阳角圆弧（或附加层） → JS 水泥基两遍（或聚氨酯两遍） → 墙面上翻 ≥ 300mm，淋浴区 ≥ 1800mm；

管根、地漏、门槛石 三处必须单独附加层；

闭水合格后 再做找平与瓷砖铺贴。
阳台/屋面：

卷材搭接 ≥ 100mm，收口金属压条与密封胶双保险；

天沟转角、落水口加强层；

屋面做泛水与二次排水。
管路：

陈旧镀锌管建议更换 PPR 热熔；

立管井维修需与物业联动，最好做检修口，便于后续维护。

五、水电改造的补充要点

回路划分：照明/插座/厨房/空调/卫生间独立回路；

导线：主线 4m²、空调 4–6m²、普通插座 2.5m²；

开关插座：卫生间配 30mA 漏保，等电位联结；

接地电阻：≤ 4Ω（居民楼）；

强弱电：线管分离，交叉时加金属屏蔽。

六、复测与验收

施工完毕后进行 闭水/打压复测；

地面干燥后观察 7 天，确保无返潮；

提供照片与视频佐证，上传到工单；

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 线上签收并开启质保。

七、案例与费用提示

厨卫小面积渗漏：600–1500 元；

立管改造：视楼层与材质计价；

屋面卷材局部修复：80–120 元/㎡；

若需瓷砖二次铺贴，需考虑材料与辅料成本。

结语：
渗漏不是“抹胶就好”，而是一整套“诊断—验证—治理—复测”的科学流程。把 SOP 跑起来，老房也能“焕新”。更多表单在 www.itl567.com
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